ИНВЕСТИЦИИ В РЕАЛНИ АКТИВИ ОПРЕДЕЛЯНЕ И ОСТОЙНОСТЯВАНЕ НА ПАРИЧНИТЕ ПОТОЦИ

1. Инвестиционен проект

Всяка инвестиция в реални активи изисква да се разработи инвестиционен проект. Той съдържа три раздела:

Първи раздел - анотация. Съдържа обща характеристика на инвестицията, цел, очаквани ефекти, източници за финансиране.

Втори раздел - подробна информация за определяне на очакваните ефекти:

- инвестиционни разходи;

- експлоатационен срок;

- обем на производството;

- ресурсно осигуряване;

- пласментно осигуряване;

- регионално разположение;

- финансиране;

- печалби.

Трети раздел - оценка на ефективността, включително оценка на финансовата ефективност и на инвестиционния риск.

Разработването на инвестиционния проект е началната фаза на капиталовото бюджетиране.

Капиталовото бюджетиране е процесът на разработване, оценяване, осъществяване и последващ анализ на инвестиционните проекти. Целта на капиталовото бюджетиране е да се оптимизира инвестиционния избор и инвестиционната политика на търговското дружество. Инвестиционните решения се вземат въз основа на анализа на тяхното влияние върху бъдещото развитие на дружеството, върху неговата стойност и финансовото му състояние.

Инвестиционният анализ започва с определяне и остойностяване на паричните потоци в инвестиционния проект. Паричните потоци се разделят на три групи: инвестиционни парични потоци, оперативни парични потоци и крайни парични потоци.

2. Инвестиционни парични потоци

Инвестиционните парични потоци са паричните потоци които възникват по повод на придобиването и създаването на инвестиционните обекти. Видове:

- Действителни инвестиционни парични потоци. Това са паричните потоци по придобиването или създаването на инвестиционните обекти, при които действително се извършват плащания. Тук се включва и паричния поток за първоначалния нетен оборотен капитал. Тези парични потоци са отрицателни. На практика са обвързани с потоците на финансирането на инвестицията.

- Парични потоци от ползване на инвестиционни данъчни преференции, ако в данъчното законодателство се предвижда да се ползват такива данъчни преференции. Те са положителни, тъй като представляват икономия на данък върху печалбата на дружеството инвеститор. Ползват се само в случай, че дружеството ще има печалба за данъчно облагане в периода на инвестирането.

- Условни / аналитични / инвестиционни парични потоци, възникващи при използване на активи, които са собственост на дружеството от